Nebenkostenabrechnung nach dem AuszugWelche Frist wirklich gilt
Die 12-Monats-Frist nach §556 Abs. 3 S. 2 BGB läuft ab Ende des Abrechnungszeitraums — nicht ab Ihrem Auszug. Dieser Unterschied entscheidet oft über hunderte Euro.
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Fristbeginn
Warum der Auszugstag nicht zählt
Der Abrechnungszeitraum ist in der Regel das Kalenderjahr (§556 Abs. 3 S. 1 BGB). Die 12-Monats-Frist beginnt am 1. Januar des Folgejahres, unabhängig davon, ob Sie am 15. Januar oder am 30. Dezember ausgezogen sind.
Der BGH hat in VIII ZR 2/18 bestätigt, dass der Abrechnungszeitraum auch bei unterjährigem Auszug einheitlich bleibt. Der Vermieter rechnet also für das ganze Jahr ab und quotelt Ihren Anteil tagesgenau — die Frist für die Übermittlung an Sie bleibt gleich.
Praktische Folge: Wer im Mai 2024 auszieht, muss die Abrechnung 2024 spätestens am 31. Dezember 2025 im Briefkasten haben. Alles danach ist gesperrt.
Typischer Fall
Auszug im Mai, Abrechnung im Februar zwei Jahre später
Ausgangslage
Auszug 15.05.2024, Abrechnungszeitraum 01.01.2024–31.12.2024, Abrechnung zugegangen am 14.02.2026 mit 420 € Nachforderung.
Rechnung
Fristende: 31.12.2025. Zugang am 14.02.2026 = 45 Tage zu spät. §556 Abs. 3 S. 3 BGB greift — Nachforderung ausgeschlossen.
Ergebnis
Die 420 € Nachforderung müssen Sie nicht zahlen. Ein Guthaben aus derselben Abrechnung wäre hingegen weiterhin auszahlbar.
Folgen
Nachzahlung ausgeschlossen — Guthaben bleibt
Nachforderung entfällt
§556 Abs. 3 S. 3 BGB schützt Sie vor jeder Nachforderung, sobald die Frist abgelaufen ist. Keine Kündigung wegen Zahlungsverweigerung möglich.
§556 Abs. 3 S. 3 BGB
Guthaben bleibt fällig
Der Auszahlungsanspruch verjährt erst nach drei Jahren (§195 BGB). Der Vermieter kann eine Rückzahlung nicht mit der verspäteten Abrechnung verweigern.
§195 BGB
Keine Verrechnung mit Kaution
Ohne wirksame Abrechnung darf der Vermieter die Kaution nicht mit einer Nachforderung verrechnen — das stellt BGH VIII ZR 71/05 klar.
BGH VIII ZR 71/05
Kaution
Kautionseinbehalt wegen offener Abrechnung — wann rechtens
Angemessener Teil darf einbehalten werden
Der Vermieter darf für eine offene Nebenkostenabrechnung einen Teilbetrag zurückbehalten. Üblich sind drei bis vier Monatsvorauszahlungen.
§551 BGBSechs Monate Obergrenze
Die Kaution vollständig oder überwiegend einzubehalten ist unzulässig. LG Berlin 67 S 42/18 setzt sechs Monate als Richtwert.
LG Berlin 67 S 42/18Verzinsung weiterhin geschuldet
Selbst bei Teilrückbehalt läuft die Verzinsung nach §551 Abs. 3 BGB mindestens zum Sparkassensatz weiter. Die Zinsen stehen Ihnen zu.
§551 Abs. 3 BGBKeine Verrechnung ohne Abrechnung
Ohne wirksame, fristgerechte Abrechnung darf der Vermieter die Kaution nicht einbehalten. Der Herausgabeanspruch wird fällig.
BGH VIII ZR 71/05Aktion
So reagieren Sie auf eine verspätete Abrechnung
- 01
Zugangsdatum dokumentieren
Briefumschlag mit Poststempel aufheben, Eingangsdatum auf dem Schreiben notieren oder ein Foto mit Datum machen.
- 02
Schriftlich auf den Fristausschluss hinweisen
Mit Verweis auf §556 Abs. 3 S. 3 BGB das Fristende nennen und die Nachforderung ablehnen — formlos, aber am besten per Einwurfeinschreiben.
- 03
Guthaben separat einfordern
Auch wenn Sie die Nachforderung ablehnen, fordern Sie ein eventuelles Guthaben mit Kontoverbindung und 14-Tage-Frist an.
- 04
Kaution mit Zinsen zurückfordern
Spätestens sechs Monate nach Auszug steht Ihnen die Kaution mit aufgelaufenen Zinsen zu — §551 Abs. 3 BGB.
FAQ
Häufige Fragen
Ihr Zugangsdatum gegen die Frist gecheckt.
Laden Sie die Abrechnung hoch — wir rechnen aus, ob §556 Abs. 3 S. 3 BGB die Nachforderung ausschließt.
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