Reparaturkosten in den Nebenkosten?Der klassische Vermieter-Trick im Detail
§1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV schließt Instandhaltung und Instandsetzung explizit aus. Eine Kleinreparaturklausel greift nur bis 100 € im Einzelfall und maximal 8 Prozent der Jahresmiete.
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Grundsatz
Reparatur ist Vermietersache — §535 Abs. 1 S. 2 BGB im Klartext
Der Vermieter muss die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Instandhaltung und Instandsetzung fallen damit in seinen Pflichtenkreis — eine Umlage auf Mieter scheidet für diese Kostenarten aus.
§1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nimmt das konsequent auf: Reparaturen sind keine Betriebskosten und dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen. Das ist klassischer Katalogausschluss — keine vertragliche Vereinbarung hebt ihn auf.
Die Abgrenzung wird dort schwierig, wo Wartung und Reparatur ineinander übergehen. Eine jährliche Heizungswartung ist umlagefähig (§2 Nr. 4 BetrKV); der gleichzeitig durchgeführte Austausch eines Thermostats ist es nicht.
Ausnahme
Kleinreparaturklausel — nur mit drei Obergrenzen wirksam
Einzelfall max. 100 €
BGH-Rechtsprechung setzt den oberen Rand. Ein paar Gerichte akzeptieren 120 €. Alles darüber: komplett unwirksam, nicht reduzierbar.
BGH VIII ZR 91/88
Jahresobergrenze 8 % Nettomiete
Die Summe aller Kleinreparaturen im Jahr darf 8 Prozent der Jahresnettomiete nicht übersteigen — sonst greift auch diese Kappung nicht.
BGH VIII ZR 91/88
Nur Mieterzugriff-Teile
Wasserhahn, Lichtschalter, Thermostat ja — Dach, Fassade, Steigleitung nein. Das Teil muss Ihrem häufigen direkten Zugriff unterliegen.
BGH VIII ZR 91/88
BGH-Urteil
BGH VIII ZR 91/88 — die Mutter aller Kleinreparatururteile
Der Bundesgerichtshof hat 1989 klargestellt: Eine Kleinreparaturklausel ohne alle drei Obergrenzen ist nach §307 BGB insgesamt unwirksam. Eine „geltungserhaltende Reduktion“ auf einen zulässigen Betrag findet nicht statt.
Unangemessene Benachteiligung — Klausel ohne Kappung ist insgesamt nichtig.
Die Klausel fällt komplett. Der Vermieter kann sich nicht auf „dann eben bis 100 €“ zurückziehen.
Alle darauf gestützten Umlagen der letzten drei Jahre sind rückforderbar (§195 BGB).
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag vor der Nebenkostenabrechnung — eine unwirksame Klausel ersetzt jeden Streit um die einzelne Rechnung.
Warnsignale
Das sind getarnte Reparaturkosten
- 01
Instandhaltung Aufzug
Statt „Wartung“. Der Begriff Instandhaltung verrät die Reparaturrichtung — §1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV greift sofort.
- 02
Dachrinnenreparatur
Reinigung ja, Reparatur nein. Wer eine „Reparatur“ in die Abrechnung schreibt, hat schon aufgegeben zu tarnen.
- 03
Rohrbruchbeseitigung
Im Wasserposten versteckt. Ein Rohrbruch ist ein Einzelereignis und Reparatur — nicht umlagefähig.
- 04
Sanitärarbeiten
Klingt nach Service, ist aber fast immer Reparatur. Leistungsbeschreibung anfordern und prüfen.
Rechenbeispiel
74 €-Rechnung „Wasserhahnwartung“ in der Abrechnung
Ausgangslage
Jahresnettomiete 9.600 €, Kleinreparaturklausel wirksam mit 100 €/Einzelfall und 8 % Kappung. Vermieter setzt „Wartung Wasserhahn 74 €“ in die Nebenkostenabrechnung.
Rechnung
8 % von 9.600 € = 768 € Jahresobergrenze. Der Posten fiele inhaltlich unter die Klausel — aber er gehört nicht in die Betriebskostenumlage, sondern direkt in eine Einzelrechnung.
Ergebnis
74 € aus der Nebenkostenabrechnung streichen. Der Vermieter kann sie separat über die Kleinreparaturklausel fordern, muss das aber explizit tun.
FAQ
Häufige Fragen
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